[실제 상담사례] 계약파기한 임차인의 가계약금 반환 요구, 가계약금 반환 의무 있나요 ?

들어가며

 

이 상담 내용은 변호사 플랫폼 알법에서 이용자가 실제 상담하신 내용을 바탕으로 작성된 사례입니다. 알법 AI는 인공지능 기술을 활용하여 이용자의 사건을 정확히 진단하고, 변호는 체계적이고 신뢰할 수 있는 법률 상담을 제공합니다.

 

이번 포스팅은 임차인이 임대인에게 가계약금만 입금한 상태에서 일방적으로 계약을 취소하였는데, 임대인인 의뢰인께서 임차인에게 가계약금을 돌려줘야 하는지 질문을 주셨습니다. 

 

해당 문제에 대해 AI는 어떻게 진단하고, 변호사는 어떤 상담을 진행했을까요 ?

알법과 함께라면 복잡한 법률 문제도 걱정 없이 해결할 수 있습니다. 

 

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사례 

 

저는 최근 한 세입자와 가계약을 체결했어요. 집을 내놓은 입장에서 새로 들어올 세입자를 맞이하기 위해 여러 준비를 했습니다. 그런데 며칠 후, 그 세입자가 같은 아파트의 다른 집과도 가계약을 해놓고는 저와의 가계약을 취소하겠다는 통보를 해왔습니다.

 

더 황당한 건, 그 세입자가 저에게 계약금을 돌려달라고 요구했다는 겁니다. 저도 계약금을 돌려줘야 하는지 고민했지만, 결국 본인이 계약을 취소한 것이기 때문에 돌려줄 수 없다고 답했습니다. 그런데 이 세입자가 경찰에 신고하겠다고 협박을 해오더군요.

 

도대체 이럴 때 어떻게 해야 할까요? 계약금을 돌려주는 게 맞는 걸까요? 저도 법적인 지식이 많지 않아서 매우 혼란스럽습니다.

 

 

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[AI 진단]

 

계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 본질적 사항이나 중요 사항에 관한 의사의 합치가 필요합니다. 따라서 구체적인 합의가 없었던 경우, 계약의 성립 여부에 대한 논의가 필요합니다. 이 상황을 바탕으로 다음과 같이 생각할 수 있습니다.

 

1. 본질적 사항의 합의 여부: 가계약의 본질적 사항이나 중요 사항에 대해 구체적인 합의가 있었는지 검토해야 합니다. 예를 들어, 임대 조건, 임대 기간, 임대료 등과 같은 본질적 사항에 대해 합의가 있었는지가 중요합니다.
2. 구체적 합의의 부재: 만약 이러한 본질적 사항이나 중요 사항에 대해 구체적인 합의가 없었다면, 계약이 성립하지 않은 것으로 볼 수 있습니다. 이 경우 계약금을 반환해야 할 가능성이 높습니다.
3. 계약 성립 여부: 구체적인 합의가 없었더라도 장래에 특정할 수 있는 기준과 방법에 관한 합의가 있었다면 계약이 성립된 것으로 볼 수 있습니다. 그러나 이러한 합의도 명확하지 않다면 계약이 성립되지 않았다고 볼 수 있습니다.
4. 증거 자료: 계약의 성립 여부를 판단하는 데 있어 중요한 증거 자료가 필요합니다. 메신저 대화, 이메일, 문자 메시지 등에서 당사자 간의 의사 합치가 있었는지를 확인할 수 있는 자료가 있다면 이를 근거로 계약 성립 여부를 판단할 수 있습니다.

결론: 구체적인 합의가 없었다면, 계약이 성립되지 않았다고 볼 가능성이 큽니다. 이 경우, 계약금을 반환하는 것이 합당할 수 있습니다. 그러나 당사자 간의 구체적인 의사 소통 내역을 검토하여 계약 성립 여부를 정확히 판단하는 것이 중요합니다. 필요한 경우 법률 전문가와 상담하여 구체적인 상황에 맞는 조언을 받는 것이 좋습니다.

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[변호사 상담]

결론 : 본 사례의 경우 임대차 계약이 정상적으로 이루어졌다고 보기 어려우므로, 가계약금 반환을 권장

 

가계약이라는 것은 사실 명확한 법률용어는 아닙니다. 그렇기 때문에 임대차계약이나 매매계약에서 상당히 자주 문제가 발생하는 주제 입니다. 

 

임대차계약이나 매매계약 진행전 공인중개사나 매도인(임대인)에게 일부 계약금을 먼저 지급하고 계약서는 구체적인 조건을 정해 나중에 작성하기로 하는 경우가 많은데요. 실제로 이러한 가계약금 입금 자체가 계약의 성립으로 인정되는 경우가 많지 않습니다.

 

대법원 2000다51650 판결 "계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야한다"

 

즉, 임차인 입장에서 집이 몇동 몇호, 가격은 얼마, 정도 인지를 한 상태에서 가계약금만 일부 입금한 것은 온전한 계약의 성립으로 보긴 힘들다는 것입니다.

 

반대로 의뢰인 분의 상황과 달리, 1) 계약서를 작성하고 계약금중의 일부만 가계약금 명목으로 지급한 경우 2) 구체적인 사항들을 구두나, 메세지 등을 통해 정해둔 상태에서 가계약금을 지급한 경우에서는 가계약금뿐만 아니라 오히려 임대인 입장에서 장래 거래액의 일반적인 10%를 해약금으로 요구할 수 있습니다.

 

정리하면,

 

1) 일반적으로 공인중개인을 통해 이루어지는 가계약시, 일반적으로는 가계약금을 매수인(임차인)에게 반환 해야 한다.

 

2) 구체적인 사항을 정해둔 후 가계약이 입금된 경우 오히려 해약금을 요구할 수 있다.

 

 

 

 

법률 고민 있을때

 

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