[실제 상담사례] 임대차계약 해지와 보증금 반환 문제 해결- 묵시적 갱신에 대한 강제적 특약이 존재하는 경우

들어가며

 

이 상담 내용은 변호사 플랫폼 알법에서 이용자가 실제 상담하신 내용을 바탕으로 작성된 사례입니다. 알법 AI는 인공지능 기술을 활용하여 이용자의 사건을 정확히 진단하고, 변호는 체계적이고 신뢰할 수 있는 법률 상담을 제공합니다.

 

이번 포스팅은 임대차계약서에 "임대차 계약이 묵시적 갱신될 때 계약기간은 1년으로 한다"는 특약이 존재하는 경우 '해당 특약은 유효할까?', '아니면 임차인은 계약 해지를 통보하고 중간에 나갈 수 있을까?'에 대한 AI분석과 변호사 상담 내용을 전달드리려고 합니다.

 

알법과 함께라면 복잡한 법률 문제도 걱정 없이 해결할 수 있습니다. 

 

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사례 

 

저는 2023년 5월 1일부터 2024년 4월 30일까지 1년간 임대차계약서를 작성하여 현재의 집에 거주하게 되었습니다. 계약서에는 특약사항으로 "계약만료 2개월 전까지 당사자 간 재계약 합의나 해지 통보가 없는 경우 본 조건 동일 1년 연장되는 것으로 한다"라는 내용이 명시되어 있었습니다.

 

2024년 3월, 저는 이사를 결정하고 임대인에게 퇴거 의사를 전달했습니다. 그러나 임대인은 계약서에 명시된 특약사항을 들어, 남은 계약 기간인 2025년 4월까지의 월세를 전부 부담하라고 요구하고 있습니다.

 

저는 임대차 계약의 종료 시점에 대해 충분한 고지를 했다고 생각했으나, 임대인은 계약서의 조항을 근거로 제 주장을 받아들이지 않고 있습니다. 이러한 상황에서 많은 혼란과 스트레스를 겪고 있으며, 어떻게 이 문제를 해결할 수 있을지 막막합니다.

 

 

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[AI 진단]

 

계약서의 특약사항이 법적 효력을 가지는지, 그리고 귀하가 묵시적 갱신으로 언제든 퇴거할 수 있는지 여부를 판단하기 위해서는 주택임대차보호법을 검토해야 합니다.

1. 묵시적 갱신:
   • 계약 만료 2개월 전까지 임대인이나 임차인이 계약 갱신 거절 또는 조건 변경을 통보하지 않은 경우, 계약은 동일한 조건으로 자동 갱신(묵시적 갱신)됩니다.
   • 묵시적 갱신의 경우, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보한 날로부터 3개월 후에 계약이 종료됩니다.
2. 특약사항의 유효성:
   • 특약사항이 법률보다 임차인에게 불리한 경우, 해당 특약사항은 무효가 될 수 있습니다. 즉, 주택임대차보호법이 보장하는 임차인의 권리를 제한하는 특약은 법적으로 무효가 될 가능성이 높습니다.

상담 답변:

1. 묵시적 갱신의 경우 퇴거 가능 여부:
   • 계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 퇴거 의사를 전달하셨다면, 이는 묵시적 갱신에 해당하지 않으므로 계약이 연장되지 않았다고 볼 수 있습니다.
   • 만약 묵시적 갱신이 성립되었다 하더라도, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보한 날로부터 3개월 후에 계약이 종료됩니다.
2. 특약사항의 유효성:
   • 계약서의 특약사항이 법률보다 임차인에게 불리한 경우, 주택임대차보호법에 따라 해당 특약사항은 무효가 될 가능성이 큽니다.

추천 조치:

1. 임대인과 협의:
   • 주택임대차보호법을 근거로 임대인과 협의하여 해결을 시도해 보시기 바랍니다.
2. 법률 전문가 상담:
   • 상황에 따라 변호사나 법률 전문가의 도움을 받아 분쟁을 해결하는 것이 좋습니다. 법률 전문가의 조언을 통해 보다 구체적인 대응 방안을 마련하실 수 있습니다.

상기 내용을 바탕으로 임대인과 협의하시고, 필요한 경우 법률 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다. 추가적인 도움이 필요하시면 언제든지 문의해 주세요.

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[변호사 상담]

 

알법 AI가 멋진 진단을 한 것 같습니다.

 

주택임대차보호법 제 10조는 "이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다"고 규정하고 있습니다.

 

또한 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 "임대차가 묵시적 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 통지함으로써 계약을 해지할 수 있다"고 규정하고, 제2항은 해지는 "임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다."고 규정하고 있습니다.

 

따라서 주택임대차보호법에 따라 임차인에게 강제적으로 1년간의 갱신을 요구하는 것은 효력이 없습니다.

 

결과적으로 이용자님께서는 임대차계약해지를 통지한 날(2024년 3월)로부터 3개월 이후인 2024년 6월경 해당 부동산을 임대인에게 반환하면서 보증금을 반환받고 임차료 지급을 중단하면 될 것입니다.

 

물론 임대인이 계속하여 1년의 계약기간을 주장하며 보증금반환 거부, 임차료 요구를 할 수는 있겠으나 이런 경우 변호사를 통해 반환받으실 수 있을 것으로 판단됩니다.

 

 

 

 

 

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