[실제 상담사례] 임대인 파산 시 전세보증금, 돌려받을 수 있을까?

전세계약이 끝나가는데, 보증금이 돌아오지 않는다?

게다가 임대인이 파산이나 개인회생을 신청했다면, 임차인으로선 큰 혼란을 겪을 수밖에 없습니다.

 

이 글에서는 많은 임차인들이 실제로 겪는 위기 상황을 기준으로,

법적으로 보증금을 최대한 회수하는 방법과 실무 절차를 단계별로 정리해 드립니다.

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기본 개념 먼저 정리해요

대항력	전입신고 + 점유(주택 인도)를 갖춘 임차인이 제3자(새 집주인 등)에게 임차 사실을 주장할 수 있는 권리 ※ 전출한 다음 날 0시부터 대항력 상실
우선변제권	전입신고 + 확정일자 + 점유가 모두 있을 경우, 경매 시 일반채권자보다 우선 배당 받을 수 있는 권리
최우선변제권 (소액보증금)	위 요건을 충족한 소액임차인이 정해진 범위까지 최우선으로 보호받는 제도

 

[2025년 6월 기준] 소액임차인 보호 기준

지역	소액보증금 한도 (이 이하 금액이면 ‘소액임차인’으로 최우선변제 대상)	최우선변제금 (실제로 돌려받을 수 있는 최대 금액)
서울	1억 6,500만 원 이하	5,500만 원
과밀억제권역·세종	1억 4,500만 원 이하	4,800만 원
광역시(군 제외, 인천 제외)	8,500만 원 이하	2,800만 원
기타 지역	7,500만 원 이하	2,500만 원

※ 출처: 생활법령정보

 

보증금 지키는 핵심 절차

1. 계약 직후, 전입신고 + 확정일자
   
   • 대항력과 우선변제권 동시에 확보
   • 보증금이 전액 보호되는 것은 아니며, 경매 시 한도 내에서 우선권
2. 보증금 반환 거부 시 → 지급명령 신청
   
   • 법원에 채권 확정용 지급명령 신청
   • 단, 임대인이 파산을 신청하면 ‘개별 강제집행 불가’
     • 파산선고 이후엔 강제집행 금지 → 이는 채무자회생법 348조에 따라, 기존 강제집행도 소멸되고 새로운 집행도 금지됨
3. 파산절차에서의 채권 회수는 어떻게?
   
   • 파산채권 신고 : 법원이 선임한 파산관재인 또는 법원에 신고
   • 경매가 진행되는 경우 '배당요구' : 부동산이 경매에 넘어가면, 경매법원(집행법원)에 배당요구를 해야 배당 참여 가능
4. 이사 전, 반드시 ‘임차권등기명령’ 신청
   • 퇴거하면 점유가 끝나 ‘대항력’ 상실
   • 하지만 등기를 통해 우선변제권 유지 가능
     • 예시 : “이사 전날 밤 전출신고만 해도, 다음 날 0시부터 대항력 없음” → 전입 그대로 유지하거나, 임차권등기명령으로 방어

 

1.  

파산 vs 개인회생 → 어떤 차이?

구분	파산	개인회생
개요	채무자 재산 처분 후 일괄 배당	일정 소득 기반, 3~5년 분할 상환
보증금 회수	주택이 파산재단에 편입되면 우선변제 가능	변제계획에 보증금 포함 시 일부 회수 가능
회수 가능성	선순위 근저당 있으면 0원 배당 가능성	‘담보권 있는 채권’은 변제계획 밖에서 따로 청산 가능

 

실무 대응 절차 요약 (체크리스트)

1. 이사 전, 임차권등기명령으로 우선변제권 유지
2. 지급명령 결정문 + 계약서 + 전입신고 + 확정일자 서류 확보
3. 파산관재인에 기한 내 채권신고 + 배당요구서 제출
4. 경매개시 통지문 받으면 2주 이내에 배당요구 (※ 2024-10-01 시행 이후 단축됨)

기한 초과 시 배당 참여 불가, 반드시 체크!

 

임대인의 ‘기망’이 있었다면?

• 임대인이 보증금 반환 능력 없다는 사실을 알면서 계약 유도 → 민사 : 손해배상 청구 / 형사 : 사기죄 고소 가능
• 단, 사기죄 입증은 매우 어려움 (고의성·기망 입증 필수)
• 형사 고소가 배당 절차를 멈추진 않음 (별도 진행)

 

전세사기 피해자 제도, 꼭 활용하세요

• 국토부·지자체에 피해자 인정 신청 가능
• 보증보험 가입 여부 즉시 확인 → 가입돼 있다면 보험금 청구
• 피해자 인정 시 다양한 지원 가능 → 긴급주거, 대출이자 지원 등 → 공동 대응 시 인정 가능성↑

 

임차인도 개인회생 신청 가능?

전세보증금을 받지 못해 본인의 대출 상환이 곤란한 경우, 임차인 스스로 개인회생 신청을 고려할 수도 있습니다.

단, 보증금 반환청구권은 ‘담보권 있는 채권’ → 변제계획 밖에서 따로 정산될 수 있음 → 신청 시 채권 성격 정확히 기재해야 면책 가능성 검토

 

결론 요약

• 대항력 : 전입신고 + 점유
• 우선변제권 : 전입 + 확정일자 + 점유
• 임차권등기명령으로 퇴거 후에도 권리 유지
• 기한 내 파산관재인에 채권신고·배당요구
• 경매 통지받으면 2주 이내 배당요구
• 임대인 기망 시 형사·민사 대응 가능
• 보증보험·지자체 피해자 제도 적극 활용
• 필요 시 임차인 개인회생도 고려

전세보증금은 단순한 돈이 아니라, 삶의 기반입니다. 법적 권리는 갖고 있는 것만으로는 부족합니다.

제때, 정확한 절차로 행사해야만 실질적인 보호를 받을 수 있습니다. 상황이 복잡하다면, 반드시 법률 전문가의 상담을 받으세요.

 

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