[실제 상담사례] 전세계약 끝났는데 집주인은 잠수… 보증금도 못 돌려받았습니다

전세 계약을 정상적으로 마쳤음에도 불구하고, 예기치 않게 보증금을 돌려받지 못하는 상황은 누구에게나 발생할 수 있습니다. 특히 집주인과 연락이 되지 않거나, 부동산이 경매에 넘어간 경우에는 더욱 당황할 수밖에 없습니다. 이럴 때 어떤 법적 절차가 가능한지, 그리고 전세사기 피해자로 인정받기 위해 어떤 준비가 필요한지 정확히 아는 것이 중요합니다.
이번 글에서는 실제 상담 사례를 바탕으로, 임차인이 겪을 수 있는 문제 상황과 대응 전략을 정리해보겠습니다.

 

각색한 상담 요청 내용

2022년, H씨는 수도권의 한 아파트에 전세로 입주했습니다. 근저당이 잡혀 있는 건 알았지만, 중개업소에서 “문제 없다”는 말을 듣고 계약을 진행했습니다.
2024년 계약 만료를 앞두고, H씨는 집주인에게 재계약을 하지 않겠다는 의사를 전하려 했지만 연락이 닿지 않았습니다. 전화는 꺼져 있었고, 가계약 때 받았던 번호는 이미 해지된 상태였습니다. 중개업소에도 문의했지만, “확인해보겠다”는 말 이후로 연락이 없었습니다.
그러던 중, 해당 집이 이미 경매에 넘어갔고 낙찰까지 완료됐다는 사실을 알게 됐습니다. 새 소유자에게서는 곧 이사를 해달라는 요청이 왔고, H씨는 보증금을 돌려받지 못한 채 집을 비워야 하는 상황이 됐습니다.
문제는 낙찰가가 근저당보다 낮아, 배당받을 돈이 거의 없다는 점이었습니다. 계약서엔 손실 가능성을 동의한다는 특약이 있었지만, H씨는 부동산 지식이 전혀 없는 상태에서 계약을 체결했습니다.
H씨는 전세사기 피해자로 인정받을 수 있을까요?

 

 

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(1) 임차인의 지위 및 보증금 회수 가능성

1) 대항력 및 우선변제권 여부

• 임차인이 주택임대차보호법상 보호를 받기 위해서는 대항력 및 우선변제권을 갖추었는지가 중요합니다.
• 대항력은 주택의 인도 + 전입신고를 통해 발생합니다.
• 우선변제권은 대항력 + 확정일자 요건을 충족해야 합니다.

따라서, 의뢰인이 해당 요건을 갖추었는지에 따라 보증금 회수 가능성이 달라집니다.

 

2) 확인이 필요한 사항

• 실제로 해당 아파트에 전입신고를 했는지
• 확정일자를 받은 날이 근저당권 설정일보다 이전인지

만약 근저당권이 전입신고 또는 확정일자보다 선순위라면, 경매 시 보증금은 후순위로 밀려 배당받지 못할 가능성이 높습니다.

 

(2) 계약서 특약 사항(손실 가능성)의 유효성

"임차인은 위 부동산에 존재하는 선순위 근저당권로 인하여 경매 등이 실행될 경우 임차보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못할 수도 있음을 확인한다"

• 이 특약은 임차인의 권리 포기 조항으로 볼 여지가 있지만, 일반적으로 임대인의 고의·기망행위가 있었는지 여부에 따라 효력 판단이 달라질 수 있습니다.
• 부동산 거래에서 임차인의 정보 접근이 제한되어 있고, 임대인이 선순위 근저당권 및 보증금 미반환의 고의성이 의심된다면, 단순 특약 기재로 면책된다고 보기 어렵습니다.

따라서, 이 특약만으로 임대인이 법적 책임을 회피할 수 있다고 단정할 수 없습니다.

 

(3) 사기 혐의 및 전세사기피해자 요건 여부

형사적으로 전세사기(사기죄 등)가 성립하기 위해선 임대인의 고의성과 기망행위가 입증되어야 합니다.

예를 들어,

• 임대인이 애초에 보증금을 반환할 의사나 능력이 없음에도 계약을 체결
• 다수의 임차인과 동일한 수법 반복
• 연락을 고의적으로 회피
• 근저당 설정 이후에도 무리하게 임차인을 모집한 정황 등

이런 정황들이 확인되면 사기죄 성립 가능성이 있습니다.

현재 의뢰인의 경우 사정에 따라 피해자 인정 및 구제 가능성이 있습니다.

 

(4) 새 소유자와의 법적 관계

• 경매로 소유권이 이전되면, 임차인의 대항력 유무에 따라 신소유자에 대한 거주 지속 여부 또는 퇴거 의무가 결정됩니다.
• 현 시점에서 계약기간 만료 후 대항력도 상실한 것으로 보이고, 새 소유자가 명도 요구를 했다면 퇴거 의무가 발생할 수 있습니다.
• 다만, 경매절차 상 잔여 배당금이 있다면 일부 회수 가능성이 있으므로 배당표 확인 전까지는 섣부른 판단을 유보하는 것이 바람직합니다.

 

(5) 부동산 중개업자의 책임

• 중개인은 공인중개사법상 임대차 계약 시 중대한 사항에 대한 고지의무가 있습니다.
  예컨대, 선순위 근저당 존재, 경매 위험성 등을 제대로 설명하지 않았다면 손해배상 책임을 물을 여지가 있습니다.
• 특히 임대인의 연락처 제공을 미루거나 회피한 정황이 있다면 의도적 은폐 또는 중개소홀 가능성도 배제할 수 없습니다.

 

결론 (향후 조치 방안)

 

• 전입일, 확정일자, 근저당 설정일 비교 후 우선순위 확인
• 전세사기 피해자 인정 절차 지속 및 구제금 신청 준비
• 경매 배당표 확인 후 배당 가능 금액 파악
• 필요시 중개업소에 대한 손해배상 청구 검토
• 임대인에 대한 형사 고소 가능성 검토 (사기죄 등)

 

 

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